空室が中々決まらない原因とは？工事会社が関われる改善戦略

今回はリフォーム・工務店・専門工事業の方に

• 空室が決まらない主な原因
• 改善するための具体的なポイント
• 施工会社が関われる新しいビジネスの可能性

について、解説していきます。

近年、「空室がなかなか決まらない」という課題は多くの不動産オーナーや管理会社にとって深刻な問題になっています。実際、日本全体で見ると、空き住宅率は年々上昇傾向にあり、総務省の統計によれば全国の住宅のうちおよそ13～14％が空き家となっている。特に地方ではその割合がさらに高く、20％に近い地域も少なくありません。さらに今後10年の間に全国平均で30％に達する可能性も指摘されており、住宅市場における空室問題はますます深刻さを増しています。

こうした中で、従来のような

• 家賃調整
• 広告強化

といった対策だけでは、解決できないケースが増えているのが現実です。では、これらの問題をどう対処すべきか、どのようなビジネスに繋げるか。

そこで重要になるのが、空室「改善」という視点。

オーナーとその管理会社との立場になってフォーカスしていくと、施工会社にも関われる新たなビジネスチャンスの領域があるのでは！という事で新しいビジネスチャンスについて探っていきたいと思います。

空室が決まらない部屋には共通する3つの問題

多く空室物件には、共通する課題があります。よくあるのが以下の3つです。

1. 設備が古い
2. 収納が弱い
3. 水回りの印象が悪い

といった、部屋の魅力が弱い状態です。

つまり、部屋の「商品力」が弱い状態です。入居者（ターゲット）は内見時に「ここに住みたいか？」「住みはじめてどうなるか」の直感で判断します。

その際に、生活イメージ（目的）が湧かない部屋は選ばれません。ここで重要なのが、入居者＝ターゲットという視点です。ここで、店子さん＝ターゲット（マーケティング用語）という視点に置き換えてください。

なぜ、空室対策（募集）だけでは解決しないのか

管理会社は通常

1. 募集条件
2. 家賃調整
3. 広告強化

などを試しますが、それでも決まらないケースがあります。その理由はいったいどこにあるのでしょうか？

実は「時間が解決する」という固定概念の存在のせい。つまり3つの内どれかを施して待っていればいつかは決まるだろう！というものです。ここ、よく考えてみると、あの頃のバブル時代とは大きく変わり、昔は上手くいったものが今は全く通用しない時代になりました。人々の住居に対する価値観が常に変わっているのです。そうです「選ばれる物件だけが決まる」時代になったのです。管理会社は、それでも決まらない時に必要と考えるのが、小さな「改善」工事という発想です。

空室改善という考え方

東京都心部のようなニーズが安定しているエリはでは、この空室が発生する要因として他物件との差別化がない場合が多いといえます。では、他別件に勝る「差別化のポイント」とは？

• 空室＝募集の問題ではなく
• 空室＝商品（部屋）の問題

と捉えるべきです。この視点に立つと「空室対策」＝「マーケティング」という考え方になります。

「改善＝商品力アップ＝売上アップ」に繋がります。もはやここまでくると不動産業の法律ビジネスもこのような商売繁盛手法、ＰＤＣＡの考え方も必要だということになります。

では、施工会社の出番は？・・・・

空室対策リフォームで施工会社ができる改善内容

ここで施工会社の役割が誕生です。

リフォーム工事あるいはリノベーションまでを“仕事化”とすることができて一つの収益としての柱が立ちます。

例えば：

1. 収納追加
2. 洗面台交換
3. キッチン改善
4. バストイレ構図と改善
5. 間取りの調整と拡張

など、小規模なものでも地道にコツコツやることで効果が現れてきます。

よく見かけるのは

• 築25年
• 1Kタイプ
• 3ヶ月空室

の物件で収納と洗面台を改善したことで、内見後の成約につながったケースもあります。ポイントは、“原因に対して改善していること”このような問題を解決する活動を積み重ねていくと、いつもオーナーと管理会社の中に入り街全体に貢献する協働事業としての強み、ブランド化への道が生まれます。

管理会社は比較的、大きな物件販売を追う習慣がありますので、その関係性を活かした作戦として考えられます！

なぜ今、施工会社にチャンスがあるのか

現在の住宅事情からしても、少子高齢化、人口減少で新築着工が減少していく中で、ストック住宅が主流になるという先見性を見据えていけば、自ずと理解できるはずです。そうなれば空室改善需要においては確実に伸びる分野です。さらに

• 管理会社は相談先を探している（組みたい）。なぜならオーナーに工事提案をする責任があるからです。
• 原状回復だけでは差別化できない。なぜなら、退去～回復～空室を繰り返すのは、あのマウスが円筒のゲージの中をグルグル回っているのと同じ。
• 改善提案できる工事会社が少ない。工事会社の経営改革につながる。

これらを踏まえてみれば、ここのビジネスポジションが空いている状態を狙わない手はないといえます。

空室改善は“新しい仕事領域”になる

もし、地域の中小工事店経営でいま経営にうだつが上がらないと感じているのであえれば大いに挑むべき戦略といえます。世の中は持ちつ持たれつです。不動産管理会社が本当に困っているのは空室が決まらない部屋！です。

この「空室改善」に関わることで、今まで無意識に動いていた単なる「原状回復」とは違い、提案型の施工ビジネスとして、改善で空室が順調に決まり、次もお願いされる。

そして以下のメリットを得る。

• 工事単価アップ
• 継続案件の指定受注
• 管理会社との関係強化でWinWin
• 自動継続受注の仕組み

このように地域社会に貢献して、人気の的になれば、会社を大きく成長して、お客様も人材が集まってくる、いい所獲りのビジネスモデルが誕生します。

まとめ

空室が決まらない理由は明確です。

• 原因がある
• 改善すれば結果は変わる

そして、施工会社にも大きなチャンスがあります。もし、不動産管理会社との関係を強くしたいとお考えなら「原状回復」ではなく、空室改善の提案までやる！という視点を持つことも一つの方法です。というのも、そそも空間・サイズ感に関しては人一倍長けている普段、現場で培ったものがあるからです。

そこをプレゼンすれば当然に説得力があって信頼される。という寸法です。

• 空室には原因がある＝改善で結果は変わる
• 管理会社とオーナーとの信頼関係がより一層強くなる

施工会社にも大きなチャンスがあるということ、ここがポイントです。

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